海南自考房地產(chǎn)法有哪些考試重點(diǎn)？

海南自考房地產(chǎn)法有哪些考試重點(diǎn)？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題中國(guó)教育在線自考平臺(tái)小編就簡(jiǎn)單為大家說(shuō)一下。

房地產(chǎn)法自考重點(diǎn)包含房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容、目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研、項(xiàng)目基本狀況調(diào)查、營(yíng)銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法等。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了及時(shí)作出正確的投資決策和營(yíng)銷決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過(guò)程。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用

1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定正確的發(fā)展方向；

2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場(chǎng)；

3）有利于企業(yè)制訂正確的營(yíng)銷策略；

4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營(yíng)管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容

（一）宏觀投資環(huán)境調(diào)查

（二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

（三）目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研

（四）項(xiàng)目基本狀況調(diào)查

（五）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況

（六）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議

（七）營(yíng)銷策劃和營(yíng)銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研

宏觀投資環(huán)境調(diào)查

1、政治環(huán)境

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

3、社會(huì)文化環(huán)境

政治環(huán)境

政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等。一個(gè)國(guó)家、地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、國(guó)民收入的發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證券市場(chǎng)情況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民儲(chǔ)蓄和信貸情況等。

社會(huì)文化環(huán)境

居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念等。社會(huì)文化往往對(duì)整個(gè)社會(huì)有深刻影響，盡管文化有相對(duì)穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生活習(xí)慣，審美觀念往往隨著社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。

城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

1、一級(jí)市場(chǎng)土地出讓情況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價(jià)格、土地出讓金收繳情況；

2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結(jié)構(gòu)；

3、全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格情況；

4、全市主要發(fā)展商開(kāi)發(fā)銷售情況，包括開(kāi)發(fā)量、竣工量、銷售面積及銷售金額；

5、三級(jí)市場(chǎng)交易情況；

6、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。

三、目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研

1、消費(fèi)者行為調(diào)研

2、市場(chǎng)需求容量調(diào)研

消費(fèi)者行為調(diào)研

消費(fèi)者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)者與潛在購(gòu)買(mǎi)者。消費(fèi)者行為調(diào)研內(nèi)容包括消費(fèi)者社會(huì)階層與數(shù)量、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費(fèi)傾向、房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)偏好、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)等。

市場(chǎng)需求容量調(diào)研

需求容量，是指有支付能力的市場(chǎng)需求容量。只有有支付能力的需求，才是現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)容量。

商品住宅市場(chǎng)需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面：

1）城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢(shì)；

2）購(gòu)買(mǎi)力，包括居民收入水平、儲(chǔ)蓄余額、財(cái)產(chǎn)狀況；

3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；

4）居民日常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)；

5）不同社會(huì)階層和收入水平的居民數(shù)量及其對(duì)不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量、品質(zhì)、功能、價(jià)格的需求特點(diǎn)。

四、項(xiàng)目基本狀況調(diào)查

（1）宗地基本狀況資料

包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權(quán)屬、地形、地貌、水文地質(zhì)條件）、項(xiàng)目歷史與現(xiàn)狀資料、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項(xiàng)目有關(guān)的投資及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)政策；

（2）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況

項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項(xiàng)目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設(shè)施、交通狀況、公建配套與生活服務(wù)設(shè)施、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況與競(jìng)爭(zhēng)水平，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所提供產(chǎn)品與服務(wù)的種類、數(shù)量、品質(zhì)、特點(diǎn)、營(yíng)銷手段、銷售狀況等，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)的可能性。

其中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研又包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)管理水平、資源狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位、產(chǎn)品地理位置、種類、開(kāi)發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、成本、價(jià)格、營(yíng)銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平，創(chuàng)新能力與發(fā)展新產(chǎn)品的動(dòng)向。

（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議

1、市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研；

2、產(chǎn)品定位，包括產(chǎn)品類型、功能、品質(zhì)、項(xiàng)目總體規(guī)劃研究；

3、開(kāi)發(fā)策略分析，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)周期、成本控制、價(jià)格策略等。

五、營(yíng)銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究

2、 市場(chǎng)供需與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)調(diào)研

3、消費(fèi)者調(diào)研，包括：消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)包括物業(yè)管理的評(píng)價(jià)、意見(jiàn)和要求，客戶滿意度調(diào)研；

4、企業(yè)自身產(chǎn)品與服務(wù)調(diào)研，包括：產(chǎn)品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率及銷售潛力分析；

5、價(jià)格調(diào)研，包括：產(chǎn)品最適宜的售價(jià)、新產(chǎn)品的定價(jià)、老產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整及消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)；本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)同類產(chǎn)品價(jià)格的差異分析。

六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序

（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段

（二）正式調(diào)研階段

（三）結(jié)果處理階段

調(diào)研準(zhǔn)備階段

1、確定調(diào)研目標(biāo)

2、初步情況分析

3、制定調(diào)研計(jì)劃

正式調(diào)研階段

1、確定資料來(lái)源

2、確定資料收集方法

3、調(diào)查表及調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)

4、抽樣調(diào)查

5、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查

結(jié)果處理階段

1、資料整理分析

2、編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告

七、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法

（一）調(diào)研方法

1、全面調(diào)查法

2、重點(diǎn)調(diào)查法

3、抽樣調(diào)查法

（二）資料收集方法

1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購(gòu)買(mǎi)、索取、委托情報(bào)網(wǎng)收集

①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來(lái)源

二手資料的收集程序

首先應(yīng)確定需要什么資料。

第二步工作是從企業(yè)內(nèi)部搜尋二手資料。

第三步工作是從企業(yè)外部進(jìn)行搜尋。

第四步工作是對(duì)擬收集或已收集的二手資料進(jìn)行評(píng)估，即評(píng)估資料的效度。

最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無(wú)法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料

二手資料的來(lái)源

1、內(nèi)部來(lái)源：

本人資料庫(kù)、企業(yè)檔案（會(huì)計(jì)記錄、銷售報(bào)告、其他數(shù)據(jù)資料）、企業(yè)內(nèi)部專家。

2、外部來(lái)源

（1）組織機(jī)構(gòu)，包括圖書(shū)館、外國(guó)使團(tuán)、國(guó)際組織、本國(guó)政府機(jī)構(gòu)、商會(huì)或貿(mào)易促進(jìn)機(jī)構(gòu)、行業(yè)公會(huì)、出版社、研究所、銀行、消費(fèi)者組織、其他公司。

（2）文獻(xiàn)資料，包括文獻(xiàn)目錄、工商行名錄、貿(mào)易統(tǒng)計(jì)資料、報(bào)紙和期刊、綜合性工具書(shū)。

（3）電腦數(shù)據(jù)庫(kù)、互聯(lián)網(wǎng)

（4）企業(yè)外部專家

（5）營(yíng)銷調(diào)研公司

2、商業(yè)資料獲取方法：向市場(chǎng)調(diào)研公司購(gòu)買(mǎi)

3、原始資料的收集方法：

（1）訪問(wèn)法：①面談?wù){(diào)查 ②郵寄調(diào)查 ③留置調(diào)查 ④電話調(diào)查

（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調(diào)查法

（3）實(shí)驗(yàn)法

普通法

英國(guó)法或者是普通法都要強(qiáng)調(diào)一個(gè)重要的年代，就是1066年諾曼公爵威廉征服英國(guó)。在這個(gè)時(shí)期，在英格蘭的本土上出現(xiàn)了一個(gè)王位繼承的問(wèn)題，威廉認(rèn)為他自己應(yīng)當(dāng)成為英格蘭的新國(guó)王，他就帶領(lǐng)著諾曼人征服了英格蘭。威廉在征服了英格蘭之后，就開(kāi)始推行他的一系列的政治法律制度變革。所以，人們通常習(xí)慣的說(shuō)，1006 年這次諾曼征服開(kāi)啟了普通法形成的進(jìn)程。

為了體現(xiàn)王權(quán)，采取進(jìn)行土地調(diào)查、編制“末日審判書(shū)”。在這個(gè)過(guò)程中代理國(guó)王到各地方征稅的稅務(wù)官后來(lái)成為了最初的巡回法官。

普通法的本意是普遍通行的法律，通過(guò)一個(gè)個(gè)具體案例歸納總結(jié)而成，人們習(xí)慣上把普通法稱為判例法。

體現(xiàn)王權(quán)的令狀制也與普通法的發(fā)展有密切關(guān)系。令狀成為訴權(quán)憑證，無(wú)令狀就不能起訴。

注意：“程序先于權(quán)利”的普通法特點(diǎn)。

（2）衡平法：體現(xiàn)法官造法。衡平法是對(duì)普通法的補(bǔ)充。

衡平法與普通法的沖突。這種沖突以詹姆斯一世確立了“衡平法優(yōu)先”的原則而告終。

在英國(guó)法的歷史形成過(guò)程中，普通法的形成主要得益于王權(quán)和集權(quán)體制的發(fā)展，它強(qiáng)調(diào)的是一種統(tǒng)一，而衡平法的出現(xiàn)主要是補(bǔ)普通法之不足。

（3）制定法：1215年的《大憲章》是制定法發(fā)展的重要進(jìn)程。

二、美國(guó)法

美國(guó)法的形成與英國(guó)法有著最直接的淵源。

美國(guó)法的形成是在自身歷史發(fā)展過(guò)程中，按照自身的需要有選擇的對(duì)普通法進(jìn)行的取舍。從大的法律結(jié)構(gòu)和理論背景上來(lái)說(shuō)，它也屬于普通法的系統(tǒng)，但在一些具體的法律制度上，美國(guó)法又有其特別之處。

美國(guó)憲法：

1789年，美國(guó)第一屆聯(lián)邦國(guó)會(huì)開(kāi)幕，正式宣布聯(lián)邦憲法生效。

美國(guó)憲法在其形成過(guò)程中為其后來(lái)的美國(guó)法律奠定了基礎(chǔ)。

三、英美司法體系

（一）法院組織

1.英國(guó)

上議院是實(shí)際上的最高法院。

2.美國(guó)

雙軌制的法院組織。

美國(guó)有兩套法院組織系統(tǒng)：聯(lián)邦法院組織系統(tǒng)與州法院組織系統(tǒng)。

（二）美國(guó)聯(lián)邦最高法院的司法審查權(quán)

“馬布里訴麥迪遜”案件，確立了司法審查的憲法原則。

以上是關(guān)于2022年成人自考相關(guān)內(nèi)容，考生如果想獲取更多關(guān)于自考的相關(guān)資訊，如成人自考報(bào)名時(shí)間、考試時(shí)間、報(bào)考條件、備考知識(shí)、相關(guān)新聞等，敬請(qǐng)關(guān)注中國(guó)教育在線成人自學(xué)考試頻道。